Informationen für Mieter und Vermieter

Ihre wichtigste Pflicht als Mieter ist es, jeden Monat pünktlich Ihre Miete zu zahlen. Pünktlich bedeutet, dass die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats auf dem Konto Ihres Vermieters ist. Damit die Überweisung für die Miete automatisch erfolgt, richten die meisten Mieter einen Dauerauftrag ein. Denn nicht gezahlte Miete, nur zum Teil gezahlte Miete und auch unpünktlich gezahlte Miete können unter Umständen zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Als Mieter sind Sie dazu verpflichtet, die Wohnung möglichst schonend und pfleglich zu behandeln. Das heißt zum Beispiel: Das Reinigen, Heizen und Belüften der gesamten Wohnung sollte insoweit sichergestellt sein, dass Sie als Mieter bei Schäden keine Schuld trifft. Fallen Ihnen Mängel auf, die zu Folgeschäden führen könnten, müssen Sie diese Ihrem Vermieter zeitnah melden. Kommen Sie als Mieter diesen Pflichten nicht nach, müssen Sie im schlimmsten Fall Schadensersatz leisten.

Bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie sich informieren, ob die Höhe der Miete angemessen ist. Insbesondere in Wohngegenden, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf bei Wiedervermietung die neue Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Orientierung bietet sowohl der Mietspiegel der jeweiligen Stadt als auch die Höhe der Vormiete. Als neuer Mieter haben Sie das Recht zu erfahren, wie viel Ihr Vormieter gezahlt hat. Bei Neubauten nach dem 1. Oktober 2014 und umfassenden Modernisierungen gilt die Mietpreisbremse in der Regel nicht.

Eine Wohnung, aus der Sie ausziehen, müssen Sie vollständig geräumt und besenrein an den Vermieter übergeben. Haben Sie die Wohnung nicht renoviert bezogen, müssen Sie in der Regel bei Auszug auch nicht renovieren. An den Schönheitsreparaturen müssen Sie sich nur beteiligen oder dafür aufkommen, wenn Sie über die vertraglich festgelegte Frist für die nächste Renovierung hinaus in der Wohnung gelebt, die Wohnung überdurchschnittlich stark bewohnt oder Schäden verursacht haben. Starre Quotenregelungen, die Mieter dazu verpflichten, sich generell an den Renovierungskosten zu beteiligen, gelten nicht mehr.

• Bei Mängeln an der Wohnung, die Sie nicht selbst verschuldet haben, setzen Sie dem Vermieter schriftlich und per Einschreiben eine angemessene Frist mit Angabe eines Datums zur Beseitigung des Mangels.
  
• Der Vermieter darf normalerweise nur mit Zustimmung des Mieters die Wohnung betreten. Der Termin sollte mindestens einen Tag vorher abgesprochen werden.
  
• Um Ihnen die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen, hat der Vermieter maximal 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit.

Als Vermieter senken Sie Ihre Steuerlast, indem Sie alle Aufwendungen für die Vermietung steuerlich absetzen. Dazu zählen auch die laufenden und wiederkehrenden Kosten aus Betrieb und Vermarktung. Investitionen, mit denen Sie das Haus instand halten, dürfen Sie ebenfalls steuerlich geltend machen. Im Gegensatz zu Selbstnutzern dürfen Sie als Vermieter auch die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Darlehenszinsen und Verwaltungskosten angeben. Die Einnahmen und Ausgaben zu Ihrer vermieteten Immobilie tragen Sie in der Anlage V "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" zu Ihrer Einkommensteuererklärung ein.

Kosten, die Sie nicht sofort, sondern nur über mehrere Jahre verteilt steuermindernd geltend machen können, werden Abschreibungen genannt. Zu diesen Kosten zählen die Anschaffungs- und Herstellungskosten Ihrer vermieteten Immobilie. Aus Sicht des Gesetzgebers nutzt sich ein Gebäude mit der Zeit ab und verliert jedes Jahr etwas an Wert – daher der Begriff "Abschreibung". Als Eigentümer dürfen Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten als Werbungskosten unter dem Punkt "Absetzung für Abnutzung" (AfA) eintragen.

Wichtig: Grundstücke und selbst genutztes Wohneigentum können nicht abgeschrieben werden.

Bei Modernisierungen wird steuerlich zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen unterschieden. Herstellungskosten werden über Jahrzehnte abgeschrieben, Erhaltungsaufwendungen sofort abgesetzt. So setzen Vermieter ihre Kosten steuerlich schneller ab:

• 15-Prozent-Grenze: In den ersten drei Jahren nach Kauf sollten Sie für Modernisierungen nicht mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten ausgeben.
• 4.000 Euro: Auf Antrag werden Modernisierungen bis 4.000 Euro netto als Erhaltungsaufwendungen gewertet.
• Denkmalschutz: Mit einer steuerrechtlichen Vorabbescheinigung setzen Sie Modernisierungen bei denkmalgeschützten Gebäuden unmittelbar und in voller Höhe ab.

• Beispiele: Kaufpreis für Bestandsimmobilie,
  Maklergebühren, Notarkosten,
  Grunderwerbssteuer
• Wie absetzbar: Als Abschreibung (AfA) über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren verteilt
• Wichtig: Anschaffungsnebenkosten werden zum Kaufpreis hinzugerechnet.
  

• Beispiele: Fahrstuhl-Reparatur, neue Fenster, Austausch von defekten Fliesen
• Wie absetzbar: Sofort im Jahr der Bezahlung oder verteilt auf 2 bis 5 Jahre
  
• Wichtig: Abgrenzung zu Herstellungskosten beachten
  

• Beispiele: Neubau, Vergrößerung von Wohnraum durch Dachausbau, Anbau einer Terrasse
• Wie absetzbar: Als Abschreibung (AfA) über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren verteilt
  
• Wichtig: Auf Antrag unter 4.000 Euro sofort absetzbar
  

• Das Ende des Abrechnungszeitraums liegt nicht länger als 12 Monate zurück.
  
• Es dürfen maximal 12 Monate abgerechnet werden.
  
• Die Gesamtkosten je Kostenart, der Verteilerschlüssel, der Mieteranteil, die Vorauszahlungen sind vollständig und nachvollziehbar aufgeführt.
  
• Pauschalen oder Schätzungen sind nicht enthalten.
• Eine rechtlich einwandfreie Zustellung nehmen Sie schriftlich vor.
  

• Grundsteuer
• Kosten für die Wasserversorgung
• Warmwasser- und Heizkosten
• Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung
• Aufzugskosten
• Straßenreinigung und Müllgebühren
• Hausreinigung
• Gartenpflege
• Beleuchtung (Bsp. Treppenhaus)
• Gebäudeversicherungskosten
  
• sonstige Betriebskosten (Bsp. Wartungskosten für Rauchmelder)

• Hausverwaltung
• Bewachungskosten für das Objekt
• Kosten für Arbeitsmittel und Geräte
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten, falls zum Beispiel die Fassade neu gestrichen wird oder die Heizung defekt ist
• Bank- und Kontoführungsgebühren des Vermieters
  
• Neuanlage eines Gartens
  
• Installation von Rauchmeldern oder Feuerlöschern