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Nebenkosten beim Hauskauf

Ihr Traum vom Eigenheim muss kein Traum bleiben. Gehen Sie ihn gemeinsam mit uns an. Beim Hauskauf oder Wohnungskauf sollten Sie einiges bedenken. Beim Hauskauf fallen zusätzliche Nebenkosten von insgesamt etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises an. Die wichtigsten Posten sind die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und die Maklerprovision.

Obligatorische und fakultative Nebenkosten

Manche Kaufnebenkosten sind obligatorisch und fallen immer an, während andere fakultativ, also nicht zwingend auf die Käuferinnen und Käufer zukommen. Unabhängig von Höhe und Zusammensetzung des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten ist es beim Immobilienkauf nie ratsam, die gesamten Kosten fremdzufinanzieren. Wir empfehlen, die Nebenkosten vollständig mit Eigenkapital zu bewältigen.

Obligatorische Nebenkosten

Diese Kosten lassen sich beim Immobilienkauf nicht umgehen:

  • Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Notarkosten: Etwa 1,5 bis 2 Prozent für die Beurkundung des Kaufvertrags.
  • Grundbuchkosten: Etwa 0,5 Prozent für den Eintrag des neuen Eigentümers.
Notarkosten

  • Ihren Haus- oder Wohnungskauf müssen Sie notariell beurkunden lassen. Dafür fallen Kosten von ca. ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch an. Der Notarvertrag regelt den Ablauf des Kaufprozesses und dokumentiert die Vereinbarungen zwischen Ihnen und der Verkäuferin bzw. dem Verkäufer. Die Notarin oder der Notar veranlasst auch die Eintragung des Immobilienkaufs ins Grundbuch der Gemeinde und haftet für die Korrektheit des Kauf- oder Verkaufsprozesses.

    Die genaue Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und ist nicht verhandelbar.

    Zusammensetzung der Kosten:

    • Notargebühren: Ca. ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Entwurf, Beurkundung des Kaufvertrags und Betreuung.
    • Grundbuchgebühren: Ca. 0,5 % des Kaufpreises für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung.
    • Auslagen und Steuern: Hinzu kommen Kleinigkeiten wie Porto, Beglaubigungen sowie 19 % Mehrwertsteuer auf die Notarleistungen.
Grundbucheintrag

  • Das Grundbuch ist ein öffentliches, amtliches Register, das Eigentumsverhältnisse, Wegerechte, Lasten sowie Grundschulden zur Kreditsicherung dokumentiert. Für die Eintragung von Eigentum und Grundschuld fallen insgesamt etwa ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises an, aufgeteilt in Notar- und Grundbuchgebühren.

    Funktionen und Aufgaben des Grundbuchs

    • Eigentumsnachweis: Es weist rechtsverbindlich nach, wer Eigentümer der Immobilie ist.
    • Kreditsicherung der Bank: Die finanzierende Bank lässt vor der Darlehensauszahlung eine Grundschuld als Sicherheit eintragen.
    • Rechte und Lasten: Es dokumentiert Beschränkungen, Niessbrauchrechte oder Wegerechte Dritter.

    Kosten für den Grundbucheintrag und Notar

    • Notargebühren: Der Notar berechnet etwa ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises % des Immobilienerwerbswertes.
    • Grundbuchgebühren: Das Grundbuchamt erhebt für die Eintragung rund 0,5 % des Kaufpreises.
    • Berechnungsgrundlage: Die Gesamtkosten richten sich nach dem beurkundeten Kaufpreis sowie der Höhe der eingetragenen Grundschuld.
Grunderwerbssteuer

  • Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie an und unterscheidet sich je nach Bundesland (zwischen 3,5 % und 6,5 %). Sie wird etwa 6 bis 8 Wochen nach dem Notartermin fällig und ist zwingende Voraussetzung für den Eigentumsübergang im Grundbuch.

    Höhe der Grunderwerbsteuer

    • Variabel nach Bundesland: Der Steuersatz liegt in Mecklenburg-Vorpommern bei 6,00 %.
    • Berechnungsgrundlage: Maßgeblich ist der im Notarvertrag beurkundete Kaufpreis der Immobilie.

    Zeitpunkt und Ablauf der Zahlung

    • Steuerbescheid: Nach der Notarbeurkundung informiert der Notar das Finanzamt. Dieses stellt nach ca. 6 bis 8 Wochen den Steuerbescheid zu.
    • Zahlungsfrist: Die Frist beträgt in der Regel einen Monat nach Erhalt des Bescheids.

    Bedeutung für den Grundbucheintrag

    • Unbedenklichkeitsbescheinigung: Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
    • Eigentumsübergang: Der Notar kann die finale Umschreibung im Grundbuch erst beantragen, wenn diese Bescheinigung vorliegt. Ohne Zahlung erfolgt kein Eintrag.
Maklerprovision

  • Beim Kauf von Häusern oder Eigentumswohnungen liegt die Maklerprovision insgesamt meist zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer), wobei sie bei Verbrauchern in der Regel hälftig geteilt wird. Die genaue Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt, aber ihre Aufteilung und Form sind für den Kauf von Wohnimmobilien gesetzlich geregelt.

    Höhe und gesetzliche Regelungen zur Maklerprovision

    • Kein fester Satz: Es gibt keine staatliche Gebührenordnung oder feste gesetzliche Prozentvorgabe für die Höhe der Maklerprovision. Die Sätze sind grundsätzlich frei verhandelbar.
    • Gesetzliche Aufteilung (seit Dezember 2020): Bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt das Gesetz zur Teilung der Maklerkosten. Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer maximal mit der gleichen Höhe belastet werden, die der Verkäufer trägt (meist eine 50:50-Teilung von z. B. je 3,57 %).
    • Textform: Der Maklervertrag muss zwingend in Textform (z. B. per E-Mail oder Brief) vorliegen, damit eine Provision eingefordert werden darf.

    Gängige Praxis bei der Provisionsaufteilung

    • Hälftige Teilung (50/50): Meistens zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 % (inkl. MwSt.) bei einer Gesamtprovision von 7,14 %. Je nach Bundesland oder Region kann die Gesamtsumme leicht abweichen (z. B. 5,95 % gesamt, also ca. 2,975 % je Partei).
    • Einseitige Übernahme: Der Verkäufer kann sich auch dazu entschließen, die gesamte Provision freiwillig und allein zu übernehmen.

Fakultative Nebenkosten

Diese Ausgaben fallen nur an, wenn bestimmte Leistungen genutzt werden oder der Zustand des Hauses es verlangt:

  • Maklerprovision: Fällt an, wenn ein Makler eingeschaltet wurde (meist um die 3,57 % inkl. MwSt. für den Käufer).
  • Gutachterkosten: Kosten für einen Sachverständigen, der den Bauzustand vor dem Kauf prüft (ca. 500 bis 1.500 Euro).
  • Finanzierungskosten: Ggf. Bereitstellungszinsen oder Schätzkosten der Bank für die Immobilienbewertung.
Gutachten

  • Wenn auch nicht obligatorisch, so ist es häufig sinnvoll, eine Gutachterin oder einen Gutachter hinzuzuziehen, um den Wert der Immobilie und den dafür veranschlagten Preis einzuschätzen. Ebenfalls wichtig: Das Haus oder die Wohnung auf etwaige Mängel zu prüfen. Die Kosten für das Gutachten können bei bis zu 1 Prozent des Immobilienwerts liegen. Grundlage für die Honorarfestlegung ist häufig, wenn auch nicht verpflichtend, die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure).

Renovierung & Modernisierung

  • Diese Nebenkosten-Position beim Kauf einer Immobilie ist sicher die variabelste. Ist die gekaufte Wohnung oder das Haus in einem perfekten Zustand, so fallen die Kosten für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sicher gering aus. Größere (Um-)Baumaßnahmen hingegen können die Nebenkosten sehr schnell in die Höhe treiben – was dazu führen kann, dass die Gesamtnebenkosten die anfangs geschätzten bis zu 15 Prozent weit überschreiten. Lassen Sie sich deshalb hierzu umfassend von Fachleuten beraten.

Umzugskosten

  • In den allermeisten Fällen ist mit dem Kauf einer neuen Wohnung oder eines neuen Hauses auch ein Umzug verbunden. Umzugskosten sind äußerst variabel. Großen Einfluss hat zum Beispiel, welche Entfernung Sie zum neuen Eigenheim zurücklegen müssen, wie groß Ihr Hausrat ist und ob bzw. in welchem Umfang Sie den Umzug selbst bewältigen.

Beispielrechnung der Kaufnebenkosten in Mecklenburg-Vorpommern:

Nebenkosten-ArtRichtwert in %Beispiel (Kaufpreis 300.000 €)
Grunderwerbsteuer (in MV)6,00 %18.000 €
Notar- & Grundbuchkostenca. 1,5 % – 2,0 %4.500 € – 6.000 €
Maklerprovision (Käuferanteil)max. 3,57 %10.710 €
Gesamtnebenkostenca. 11,07 %ca. 33.210 €

Übersicht der Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb (Beispielrechnung für Mecklenburg-Vorpommern), Stand: 08/2026.

Weitere mögliche Nebenkosten beim Immobilienkauf

Neben den obligatorischen und optionalen Standardkosten können je nach Einzelfall weitere finanzielle Positionen beim Haus- oder Wohnungskauf anfallen:

  • Zusatzkosten der Finanzierung: Zum Beispiel Bereitstellungszinsen, Schätzgebühren für das Wertgutachten der Bank oder Kosten für Zwischenfinanzierungen.
  • Neue Gebäude- und Eigentümerversicherungen: Kosten für Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oder Risikolebensversicherung zur Absicherung des Kredits.
  • Professionelle Beratungsleistungen: Honorar für unabhängige Bausachverständige (Gutachter), Honorare für Rechts- oder Steuerberatung sowie Finanzierungsberater.
  • Sonstige administrative Nebenpositionen: Gebühren für Grundbuchauszüge, Beibringung von Löschungsbewilligungen oder Beglaubigungen.

Berechnen Sie Ihre Kosten

Mit dem Notar- und Grundbuchkostenrechner können Sie sich einen Überblick verschaffen, welche Notargebühren beim Kauf einer neuen Immobilie anfallen und wie viel Sie nach der Beispielrechnung für den Grundbucheintrag einplanen müssen.

FAQ zum Thema Nebenkosten beim Immobilienkauf

Ist ein Haus- oder Wohnungskauf ohne Kaufnebenkosten möglich?

Ein Immobilienkauf ohne jegliche Kaufnebenkosten ist rechtlich und steuerlich nicht möglich. Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer fallen bei jedem regulären Eigentumswechsel an und machen meist 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus.

Unvermeidbare Kosten

  • Grunderwerbsteuer: Beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent (entfällt nur bei Käufen von nahen Verwandten in gerader Linie) und beträgt in Mecklenburg-Vorpommern 6,00 %.
  • Notar und Grundbuch: Kostet etwa 1,5 bis 2 Prozent für Beurkundung und Eintragung.
  • Maklerprovision: Liegt meist bei 3,57 bis 7,14 Prozent, fällt aber nur an, wenn ein Makler eingeschaltet ist.
Müssen Neueigentümerinnen und Neueigentümer immer Grunderwerbssteuer zahlen?

Wenn Sie die Immobilie von einer bzw. einem Verwandten gerader Linie, also Eltern, Großeltern oder Kindern kaufen, müssen Sie keine Grunderwerbssteuer zahlen. Die sonstigen Nebenkosten fallen jedoch meist dennoch an.

Was versteht man unter einer Vollfinanzierung?

Unter einer Vollfinanzierung versteht man eine Immobilienfinanzierung komplett ohne Eigenkapital. Je nach Umfang der mitfinanzierten Kosten unterscheidet man zwei Formen:

  • 110-Prozent-Finanzierung: Neben dem reinen Kaufpreis der Immobilie werden auch die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler) vollständig über den Kredit abgedeckt.
  • 130-Prozent-Finanzierung: Hier umfasst das Darlehen zusätzlich zum Kaufpreis und den Nebenkosten auch Budget für anstehende Renovierungs- oder Energieoptimierungsmaßnahmen.

Risiken und Voraussetzungen einer Finanzierung ohne Eigenkapital

Eine Vollfinanzierung ist für Kreditnehmer mit höheren Risiken, längeren Laufzeiten und höheren Zinsen verbunden. Banken vergeben solche Darlehen extrem streng und fordern in der Regel:

  • Ein hohes und langfristig gesichertes Einkommen
  • Einen makellosen Schufa-Score
  • Eine Immobilie in sehr guter, wertstabiler Lage

Unsere Empfehlung als verantwortungsvoller Partner

Als partnerschaftlicher Finanzierer, der den genossenschaftlichen Werten verpflichtet ist, raten wir von einer Vollfinanzierung ab. Ein solides Fundament aus Eigenkapital schützt Sie langfristig vor Überschuldung und hohen Zinsrisiken.

Ist ein Hauskauf ohne Kaufnebenkosten möglich?

Nein, ein Immobilienkauf ohne Neben- beziehungsweise Erwerbskosten ist rechtlich nicht möglich. In der Regel fallen mindestens 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer an.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Mecklenburg-Vorpommern?

Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer in Mecklenburg-Vorpommern liegt bei 6,00 & des im Notarvertrag beurkundeten Kaufpreises.

Muss man bei einem Hauskauf von Verwandten Grunderwerbsteuer zahlen?

Wenn die Immobilie von Verwandten in gerader Linie (z. B. Eltern, Großeltern oder Kindern) erworben wird, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Notar- und Grundbuchkosten bleiben jedoch bestehen.

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