FAQ zur Immobilien-Schnellbewertung
Wie funktioniert eine Immobilienbewertung?
Eine Immobilienbewertung ermittelt den objektiven Marktwert (Verkehrswert) eines Hauses oder einer Wohnung – typischerweise vor einem Immobilienverkauf, einer Erbschaft oder einer Scheidung. Der Immobilienwert basiert auf Einflussfaktoren wie Lage, Wohnfläche, Baujahr, energetischem Zustand und Ausstattung.
Je nach Objekttyp kommen in Deutschland drei standardisierte Bewertungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zum Einsatz:
Vergleichswertverfahren: Ideal für Eigentumswohnungen und Baugrundstücke, da es Verkäufe ähnlicher Objekte vergleicht.
Ertragswertverfahren: Ideal für vermietete Objekte und Kapitalanlagen, um den Wert anhand der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen zu berechnen.
Sachwertverfahren: Ideal für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, um den Substanzwert über die Reinstallations- beziehungsweise Baukonstruktionskosten abzüglich der Abnutzung zu ermitteln.
Wer macht eine Immobilienbewertung?
Je nach Anlass und benötigter Rechtssicherheit stehen verschiedene Ansprechpartner zur Auswahl:
Online-Immobilienportale: Ermitteln kostenlos und automatisiert eine erste Richtwert-Spanne anhand von Datenbanken und Algorithmen.
Eigentümer selbst: Können über eine eigene Recherche vergleichbarer Objekte und regionaler Grundstücksmarktberichte eine erste grobe Einschätzung vornehmen.
Immobilienmakler: Bieten meist kostenlose Erstbewertungen vor Ort an, um Eigentümern einen realistischen Angebotspreis für den geplanten Verkauf zu nennen.
Zertifizierte & öffentlich bestellte Immobiliengutachter: Erstellen kostenpflichtige, rechtssichere und gerichtsfeste Wertgutachten bei Erbfällen, Scheidungen, Behördenangelegenheiten oder Rechtsstreitigkeiten.
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Kosten für eine Immobilienbewertung hängen stark vom gewählten Verfahren und dem Verwendungszweck ab:
Online-Bewertung: In der Regel kostenlos und dient als schneller erster Orientierungswert.
Kurzgutachten: Bietet eine solide Verhandlungsgrundlage inklusive Objektbesichtigung und Bausubstanzbeurteilung. Bei uns erhalten Sie ein Kurzgutachten eines externen Anbieters zum Pauschalpreis von 1.299,00 Euro (inklusive MwSt.).
Gerichtsfestes Verkehrswertgutachten: Wird streng nach gesetzlichen Vorgaben (BauGB und ImmoWertV) erstellt und von Gerichten sowie Finanzämtern anerkannt. Die Abrechnung eines gerichtsfesten Verkehrswertgutachten erfolgt nach Aufwand (z. B. zu einem Stundensatz von etwa 160,00 Euro pro Stunde).
Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?
Der Ablauf einer professionellen Wertermittlung erfolgt strukturiert in fünf Schritten:
Anlass & Verfahren wählen: Festlegen, ob eine kostenlose Ersteinschätzung reicht oder ein gerichtsfestes Gutachten erforderlich ist.
Unterlagen zusammenstellen: Relevante Dokumente wie Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis bereitstellen.
Vor-Ort-Besichtigung: Ein Experte oder Makler nimmt den baulichen Zustand, Modernisierungen, Mängel und besondere Ausstattungsmerkmale auf.
Datenanalyse & Berechnung: Wahl des passenden Wertermittlungsverfahrens unter Einbezug der regionalen Marktlage.
Erstellung des Ergebnisses: Aushändigung des Ergebnisses – vom Online-Richtwert über ein Kurzgutachten bis hin zum ausführlichen Langgutachten.
Was macht den Preis einer Immobilie aus?
Der Preis einer Immobilie wird maßgeblich durch das aktuelle Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage auf dem Markt bestimmt. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen:
Lage & Infrastruktur: Mikrolage (direktes Wohnumfeld und Anbindung) und Makrolage (Region und Stadt) prägen den Wert entscheidend.
Zustand & Bausubstanz: Baujahr, energetischer Standard sowie unmittelbarer Renovierungs- oder Sanierungsbedarf fließen direkt in die Bewertung ein.
Größe & Ausstattung: Wohn- und Grundstücksfläche bilden die Wertbasis. Grundriss, Interieur und ein gefragter Baustil schaffen preisliche Pluspunkte.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Zinsentwicklung, allgemeine Marktdynamik sowie bei Renditeobjekten die erzielbaren Mieteinnahmen bestimmen die Kaufbereitschaft von Interessenten.
Wie bewerten Makler eine Immobilie?
Makler ermitteln einen marktgerechten Angebotspreis, indem sie mathematische Verfahren mit aktueller Marktkenntnis kombinieren:
Objekt- & Lagedaten erfassen: Bewertung von Bausubstanz, energetischem Zustand, Grundriss sowie Mikrolage und Makrolage bei einem Vor-Ort-Termin.
Passendes Verfahren anwenden: Einsatz von Vergleichs-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren je nach Immobilientyp.
Markt- & Zielgruppenanpassung: Abgleich des rechnerisch ermittelten Werts mit der aktuellen Nachfrage, den Zinsentwicklungen und vergleichbaren Angeboten in der Region.
Wie bewertet die Bank eine Immobilie?
Bei einer Baufinanzierung bewertet die Bank eine Immobilie nicht, um deren maximalen Verkaufspreis zu bestimmen, sondern um ihr eigenes Kreditausfallrisiko abzusichern:
Ermittlung des Beleihungswerts: Die Bank berechnet einen langfristig gesicherten Wert, der aus Sicherheitsgründen meist 10 bis 30 % unter dem tatsächlichen Kaufpreis (Verkehrswert) liegt.
Festlegung der Beleihungsgrenze: Vom Beleihungswert wird ein weiterer Risikoabschlag abgezogen. Das Ergebnis ist die Beleihungsgrenze (häufig 60 bis 80 % des Beleihungswerts), welche die maximale Kredithöhe zu Top-Konditionen angibt. Die Differenz muss als Eigenkapital eingebracht werden.
Standardisierte Verfahren: Kreditinstitute nutzen primär gesetzlich geregelte Verfahren nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), wie das Sachwert- oder Ertragswertverfahren.